Passoires thermiques : quelles règles s’appliquent en 2026 ?
Mis à jour en septembre 2026 — DPE, location, vente et audit énergétique : découvrez les règles qui s’appliquent aux logements classés E, F ou G.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne répondent plus au niveau minimal de décence énergétique exigé pour la location d’une résidence principale en France métropolitaine.
En 2026, cette réglementation influence directement les projets de location, d’investissement et de vente. Elle ne signifie toutefois pas qu’un logement classé G devient illégal à posséder ou impossible à vendre. Maison Infinity fait le point sur les règles actuellement applicables et les prochaines échéances à anticiper.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
L’expression « passoire thermique » désigne généralement un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Ce diagnostic évalue à la fois la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
L’étiquette finale, comprise entre A et G, est déterminée par le moins favorable de ces deux critères. Une mauvaise note peut notamment résulter d’une isolation insuffisante, d’un système de chauffage vétuste, de menuiseries peu performantes ou d’une ventilation inadaptée.
Les logements classés E présentent également une performance énergétique limitée, mais ils ne sont pas habituellement désignés comme des passoires thermiques. Ils sont néanmoins déjà concernés par certaines obligations lors de la vente et seront intégrés au calendrier de décence énergétique en 2034.
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G situé en France métropolitaine est considéré comme énergétiquement non décent. Il ne peut donc pas faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation à usage de résidence principale sans amélioration préalable de sa performance énergétique.
Pour les contrats déjà en cours au 1er janvier 2025, l’interdiction ne provoque pas automatiquement la résiliation du bail ou le départ du locataire. La règle s’applique progressivement lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat.
Ainsi, un locataire peut continuer à occuper un logement classé G lorsque son bail est en cours. À l’échéance de celui-ci, il peut cependant demander la mise en conformité du logement. En cas de désaccord, un juge peut notamment imposer la réalisation de travaux.
L’ANIL détaille les obligations applicables aux logements classés G et rappelle qu’aucune résiliation automatique du bail n’est imposée au seul motif du classement énergétique.
Le calendrier des prochaines restrictions
- Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents ;
- À partir du 1er janvier 2028, cette règle s’étendra aux logements classés F ;
- À partir du 1er janvier 2034, elle concernera également les logements classés E.
Un propriétaire bailleur possédant un logement classé F dispose donc encore d’un délai pour préparer son projet, mais il doit anticiper les études, le financement et la réalisation des travaux avant 2028.
Attendre la dernière année peut rendre la rénovation plus difficile à organiser, notamment lorsque les travaux nécessitent l’accord d’une copropriété ou une intervention sur les parties communes.
Le gel des loyers pour les logements classés F ou G
Indépendamment de l’interdiction de louer les logements G, les logements classés F ou G sont soumis à un gel du loyer dans les situations prévues par la réglementation.
Le propriétaire ne peut notamment pas appliquer certaines augmentations lors de la remise en location, du renouvellement du bail ou de la révision annuelle. Réaliser des travaux sans obtenir une amélioration suffisante de l’étiquette énergétique ne permet pas nécessairement de sortir de cette contrainte.
Avant toute révision, il convient donc de vérifier la validité du DPE, la date du contrat et la situation exacte du logement.
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Un propriétaire doit-il obligatoirement réaliser des travaux ?
Le propriétaire d’un logement classé G n’est pas obligé de rénover s’il choisit de conserver le bien sans le louer comme résidence principale ou de le vendre. En revanche, les travaux deviennent nécessaires s’il souhaite conclure ou renouveler un bail soumis aux critères de décence énergétique.
Le choix des interventions ne doit pas reposer uniquement sur les recommandations générales du DPE. Une rénovation efficace nécessite une étude cohérente du bâtiment : isolation des murs ou de la toiture, ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire et menuiseries.
Changer uniquement le système de chauffage sans traiter l’isolation ou la ventilation peut produire un résultat insuffisant. Il est donc préférable de faire analyser l’ensemble du logement avant d’engager les dépenses.
Peut-on vendre une passoire thermique en 2026 ?
La vente d’un logement classé E, F ou G reste parfaitement autorisée. Le vendeur doit toutefois informer clairement l’acquéreur sur la performance énergétique du bien.
Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique réglementaire doit être fourni lorsque le bâtiment est classé E, F ou G. Cet audit complète le DPE en présentant des propositions de travaux, leur coût estimatif et les performances susceptibles d’être atteintes.
En 2026, l’obligation ne concerne donc plus seulement les classes F et G : elle s’applique également aux bâtiments classés E depuis le 1er janvier 2025. Les règles sont précisées sur la fiche officielle relative à l’audit énergétique lors de la vente d’un bien.
Les annonces concernant les logements classés F ou G doivent par ailleurs comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Faut-il rénover avant de vendre ?
Rénover peut améliorer l’attractivité du bien, faciliter son financement par un acquéreur et réduire les arguments de négociation. Il faut cependant comparer le coût des travaux avec la valorisation réellement envisageable. Une rénovation importante engagée uniquement pour vendre n’est pas toujours entièrement récupérée dans le prix.
Vendre sans rénover reste possible, mais l’acquéreur intégrera le coût, la durée et les risques du chantier dans son offre. Une estimation professionnelle doit donc prendre en compte l’étiquette énergétique, l’audit, les devis disponibles et le marché local.
Maison Infinity vous accompagne pour vendre votre bien immobilier et déterminer la stratégie la plus cohérente entre travaux préalables et vente en l’état.
Quelles aides sont disponibles en 2026 ?
Plusieurs dispositifs peuvent participer au financement d’une rénovation énergétique, sous réserve de respecter leurs critères :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, destinée aux rénovations d’ampleur ;
- MaPrimeRénov’ par geste, accessible sous conditions de revenus et selon les travaux concernés ;
- L’éco-prêt à taux zéro, pour financer certains travaux sans intérêts ;
- Les certificats d’économies d’énergie, proposés dans le cadre d’un dispositif encadré par l’État ;
- Les éventuelles aides locales ou exonérations proposées par certaines collectivités.
L’ancien programme « Habiter Mieux Sérénité » ne doit plus être présenté comme un dispositif distinct actuel. Les aides, leurs montants et leurs conditions évoluent régulièrement. Il est donc recommandé de réaliser une simulation sur le portail officiel Mes Aides Réno 2026 avant de signer un devis.
Quel impact pour un investissement locatif ?
- Le coût réel de la rénovation et les imprévus ;
- La classe énergétique pouvant être atteinte après travaux ;
- La durée pendant laquelle le logement ne pourra pas être loué ;
- Les autorisations de copropriété éventuellement nécessaires ;
- Le loyer envisageable et la rentabilité après rénovation ;
- Les aides réellement mobilisables.
Acheter un logement classé G en pensant le louer immédiatement n’est pas compatible avec les règles de décence applicables en 2026. Pour un bien classé F, l’échéance de 2028 doit être intégrée dès l’acquisition.
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Un nouveau calcul du DPE est prévu en 2027
Certains logements utilisant largement l’électricité pour le chauffage ou la production d’eau chaude pourraient ainsi obtenir une meilleure étiquette. Cette amélioration ne sera toutefois pas systématique et aucun logement ne verra son classement se dégrader du seul fait de cette modification.
Les DPE existants resteront valables. Lorsqu’un nouveau calcul améliore le classement, une mise à jour gratuite pourra être obtenue sans nouvelle visite du diagnostiqueur sur le site de l’Ademe. Cette évolution est présentée par Service-Public.fr dans son actualité du 1er septembre 2026.
Avant de reporter des travaux ou un projet locatif dans l’attente de ce changement, il reste prudent de faire vérifier la situation exacte du logement.
Maison Infinity vous accompagne dans votre décision
Notre équipe analyse les caractéristiques du bien, son positionnement sur le marché et les conséquences de son classement énergétique. Pour les questions techniques, financières ou juridiques spécifiques, elle vous oriente vers les professionnels compétents.
Anticiper les prochaines échéances permet de protéger votre projet et de prendre une décision adaptée à votre patrimoine. Contactez Maison Infinity pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
Consultez notre FAQ
Qu’est-ce qu’une passoire thermique en 2026 ?
Un logement est généralement qualifié de « passoire thermique » lorsqu’il est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces logements présentent une consommation énergétique élevée et sont progressivement concernés par des restrictions de location et des obligations spécifiques lors de leur vente.
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
En principe, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 en métropole, car il ne respecte plus le niveau minimal de performance énergétique exigé pour être considéré comme décent.
Pour les baux déjà en cours, l’application de cette règle dépend notamment de la date de renouvellement ou de reconduction du contrat.
Peut-on louer un logement classé F en 2026 ?
Oui. En 2026, un logement classé F peut encore être loué, mais son loyer est soumis à des restrictions : les loyers des logements classés F ou G ne peuvent notamment plus être révisés dans les situations prévues par la réglementation.
À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne répondront plus au niveau minimal de performance énergétique requis pour être loués en métropole.
Quelles seront les prochaines interdictions de location ?
Le calendrier actuellement prévu en métropole est le suivant :
- depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont concernés ;
- à partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront concernés ;
- à partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront concernés.
Peut-on vendre une maison classée F ou G en 2026 ?
Oui. Une passoire thermique peut être vendue.
Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre un logement classé F ou G. En revanche, le classement énergétique doit être communiqué à l’acquéreur et certaines ventes nécessitent également la réalisation d’un audit énergétique réglementaire.
Un mauvais DPE peut par ailleurs avoir un impact sur la valeur du bien, la négociation du prix et le nombre d’acquéreurs potentiellement intéressés.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre en 2026 ?
Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation appartenant à un propriétaire unique, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire lorsque le bien est classé E, F ou G au DPE.
Cet audit complète le DPE. Il présente notamment différents scénarios de travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques du logement et donne à l’acquéreur une meilleure visibilité sur les investissements à prévoir.
Faut-il obligatoirement réaliser les travaux avant de vendre une passoire thermique ?
Non. Le propriétaire n’est pas obligé de réaliser les travaux recommandés par l’audit énergétique avant la vente.
L’objectif de l’audit est principalement d’informer l’acquéreur sur la performance du logement, les travaux envisageables et les parcours de rénovation possibles.
La bonne stratégie dépend donc du bien, du montant des travaux, de sa localisation, de son prix et de la demande présente sur le marché immobilier local.
Qu’est-ce qui a changé pour le DPE au 1er janvier 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué pour l’électricité. Le coefficient permettant de convertir l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
Cette modification peut améliorer le classement énergétique de certains logements, notamment ceux chauffés à l’électricité.
Les DPE réalisés auparavant restent valables lorsqu’ils respectent leur durée de validité. Pour certains logements, il est possible d’obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette énergétique auprès de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans refaire intégralement le diagnostic.
Mon logement chauffé à l’électricité peut-il changer de classe DPE sans travaux ?
Oui, dans certains cas.
La modification du mode de calcul entrée en vigueur en 2026 peut conduire certains logements chauffés à l’électricité à obtenir une meilleure étiquette énergétique sans travaux supplémentaires.
Avant d'envisager une rénovation importante ou une mise en vente, il peut donc être pertinent de vérifier si votre DPE est concerné par cette nouvelle méthode de calcul.
Un mauvais DPE fait-il forcément baisser le prix d’un bien immobilier ?
Pas automatiquement, mais le DPE est devenu un élément important dans la décision des acquéreurs.
Un classement F ou G peut entraîner des travaux supplémentaires, limiter les possibilités de mise en location et donner à l’acquéreur un argument de négociation.
L’impact réel dépend cependant du type de bien, de son emplacement, de sa rareté, de son état général et du marché immobilier local.
À Orléans et dans le Loiret, l’analyse doit donc être réalisée bien par bien : deux logements présentant le même classement énergétique peuvent avoir des valeurs et des stratégies de commercialisation très différentes.
Que faire avant de vendre un logement classé E, F ou G à Orléans ou dans le Loiret ?
Avant de décider de réaliser des travaux ou de diminuer son prix, il est préférable de commencer par établir une stratégie globale :
- vérifier la validité du DPE et son éventuelle évolution avec les règles 2026 ;
- identifier les obligations liées à la vente ;
- mesurer le coût réel des travaux pertinents ;
- estimer le bien dans son état actuel ;
- comparer la valeur potentielle avant et après rénovation.
Maison Infinity accompagne les propriétaires d’Orléans et du Loiret dans l’estimation de leur bien et dans la définition de la stratégie de vente la plus adaptée à leur situation.
Sources et méthodologie
- la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la performance énergétique des logements ;
- Service-Public.fr, pour les règles applicables au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), à la location et à l’audit énergétique lors d’une vente ;
- le ministère chargé de la Transition écologique, notamment pour le calendrier de décence énergétique et l’évolution du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 ;
- l’ADEME et l’Observatoire DPE-Audit, concernant les diagnostics énergétiques et les attestations de nouvelle étiquette DPE.
Parlons de votre projet immobilier
Publié le 02/09/2026 par
Julien DAUBRY
Julien Daubry – Dirigeant & Entrepreneur dans l’immobilier
Entrepreneur passionné par l’immobilier et le développement d’entreprises, je dirige aujourd’hui plusieurs structures complémentaires autour du logement, de la transaction immobilière, du financement et des services.
À la tête de Maison Infinity, j’accompagne avec Sabrina une équipe de professionnels de l’immobilier avec une conviction forte : derrière chaque vente, chaque achat ou chaque investissement, il y a avant tout un projet de vie et des enjeux patrimoniaux importants.
Mon rôle de dirigeant me permet d’apporter à nos clients une vision qui va au-delà de la simple transaction : stratégie de vente, valorisation du bien, négociation, financement, analyse du marché et sécurisation du projet.
Entrepreneur de terrain, je reste directement impliqué auprès de nos équipes et de nos clients. Je crois à un immobilier fondé sur l’exigence, la transparence, la responsabilité et la qualité du conseil.
Notre ambition avec Maison Infinity est simple : réunir des professionnels performants, des outils modernes et une véritable culture du service pour permettre à chaque client de prendre les meilleures décisions pour son projet immobilier.
