Comment Connaître le Vrai Prix de Vente d'une Maison ?
Lorsque l'on envisage de vendre sa maison ou son appartement, une question revient systématiquement : « Combien la maison de mon voisin s'est-elle réellement vendue ? »
Pendant longtemps, cette information relevait du secret ou du bouche-à-oreille. Aujourd'hui, grâce à la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) mise à disposition par l'administration fiscale française, chacun peut accéder aux prix réels des transactions immobilières enregistrées chez les notaires.
Il s'agit d'une excellente source d'information, à condition de savoir l'interpréter. Connaître un prix de vente passé ne signifie pas obligatoirement connaître la valeur actuelle de votre propre maison. Chez Maison Infinity, nous croisons quotidiennement ces données officielles avec la réalité du terrain à Orléans, Olivet, Saint-Jean-de-Braye, Chécy, Fleury-les-Aubrais et dans l'ensemble du Loiret.
Qu'est-ce que la base officielle DVF ?
Les informations rendues publiques comprennent :
- La date exacte de la signature de l'acte authentique.
- Le prix de vente net vendeur enregistré chez le notaire.
- La superficie de la parcelle cadastrale et la surface du logement.
- La typologie du bien (maison, appartement, dépendance) et sa commune.
Ces données constituent un point de départ technique solide pour analyser l'historique d'une rue ou d'un quartier.
Prix affiché vs Prix réel DVF : attention aux confusions
- Le prix affiché en annonce : Il s'agit de la valeur souhaitée par le vendeur au lancement de la commercialisation sur les portails immobiliers.
- Le prix enregistré dans la base DVF : Il s'agit du prix final réellement payé par l'acquéreur devant le notaire.
Entre l'annonce initiale et l'acte authentique, des négociations financières, des ajustements liés à l'état du bien ou des évolutions de marché ont pu modifier le montant final. Le prix demandé n'est donc pas toujours le prix vendu.
Les limites majeures des données notariales DVF
- L'état intérieur du bien (cuisine récente, salle de bains à refaire, travaux majeurs de structure).
- Le classement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
- La présence d'équipements valorisants (piscine, pompe à chaleur, véranda, aménagement paysager).
- L'existence de défauts majeurs (vis-à-vis prononcé, proximité d'une nuisance sonore, toiture vétuste).
Deux ventes répertoriées au même prix au mètre carré dans DVF peuvent donc concerner des logements aux prestations totalement opposées.
Pourquoi le prix au m² n'est qu'un indicateur moyen
Affirmer que « le prix au mètre carré dans mon quartier est de 3 200 € » revient à faire une moyenne théorique.
Au sein d'un même secteur d'Orléans Métropole, une maison de plain-pied en parfait état édifiée sur un grand terrain clos n'aura pas le même prix au mètre carré qu'un bien nécessitant une rénovation thermique globale. Le prix au mètre carré est un outil d'orientation qui doit impérativement être contextualisé selon les prestations propres à votre logement.
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Focus local : la réalité des prix dans la métropole d'Orléans
- Orléans Centre : Une demande soutenue maintenant des valeurs hautes pour les appartements de caractère et les maisons de ville.
- Olivet : Un marché très prisé pour les propriétés familiales à proximité du Loiret ou du bourg.
- Saint-Jean-de-Braye & Fleury-les-Aubrais : Des secteurs dynamiques tirés par la présence du tramway, de la gare des Aubrais et des réseaux de transports.
- Chécy, Saran & Ingré : Une forte attractivité pour les pavillons individuels bénéficiant de parcelles généreuses.
La méthode Maison Infinity : l'interprétation experte des données
Chez Maison Infinity, nous croisons les données historiques DVF avec :
- L'analyse des biens similaires en vente actuellement (la concurrence directe subie par votre maison).
- L'évaluation des prestations spécifiques révélées lors de la visite terrain.
- L'état de la demande acheteurs qualifiés gérée par nos 25 conseillers dans le Loiret.
Idées reçues sur les prix de vente voisins
« Si mon voisin a vendu sa maison 400 000 €, la mienne vaut au moins 400 000 €. »
❌ Faux. Votre DPE, l'agencement intérieur, l'exposition du jardin ou l'état de la toiture créent une valeur différente.
« Les données DVF d'il y a 3 ans fixent le prix actuel. »
❌ Faux. Le marché évolue en fonction des taux d'intérêt bancaires et du volume de biens disponibles au moment où vous vendez.
Consultez notre FAQ
Elle est accessible publiquement sur la plateforme officielle du gouvernement (cadastre.data.gouv.fr/dvf), mais les données nécessitent un travail de retraitement pour être exploitées correctement.
Oui, ils correspondent aux montants déclarés dans les actes notariés, mais ils ne fournissent aucune information sur l'état d'entretien du bien.
Oui, l'analyse DVF constitue l'un des piliers de l'étude comparative de marché réalisée par les conseillers Maison Infinity.
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Posted on 07/09/2026 by
Julien DAUBRY
Julien Daubry – Dirigeant & Entrepreneur dans l’immobilier
Entrepreneur passionné par l’immobilier et le développement d’entreprises, je dirige aujourd’hui plusieurs structures complémentaires autour du logement, de la transaction immobilière, du financement et des services.
À la tête de Maison Infinity, j’accompagne avec Sabrina une équipe de professionnels de l’immobilier avec une conviction forte : derrière chaque vente, chaque achat ou chaque investissement, il y a avant tout un projet de vie et des enjeux patrimoniaux importants.
Mon rôle de dirigeant me permet d’apporter à nos clients une vision qui va au-delà de la simple transaction : stratégie de vente, valorisation du bien, négociation, financement, analyse du marché et sécurisation du projet.
Entrepreneur de terrain, je reste directement impliqué auprès de nos équipes et de nos clients. Je crois à un immobilier fondé sur l’exigence, la transparence, la responsabilité et la qualité du conseil.
Notre ambition avec Maison Infinity est simple : réunir des professionnels performants, des outils modernes et une véritable culture du service pour permettre à chaque client de prendre les meilleures décisions pour son projet immobilier.
