Loi Jeanbrun 2026 : opportunité ou révolution immobilière à Orléans ?
La fin définitive du dispositif Pinel avait laissé un vide juridique et fiscal pour les investisseurs locatifs. Le dispositif Jeanbrun (intégré à la loi de finances pour 2026 au titre du statut du bailleur privé) est désormais pleinement applicable pour les acquisitions conclues entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Ce nouveau cadre ambitionne de relancer l’offre locative privée en France en abandonnant les mécanismes de réduction d'impôt au profit d'une logique d'amortissement fiscal.
Que change réellement cette réforme pour un projet immobilier à Orléans, Olivet ou Fleury-les-Aubrais ? Chez Maison Infinity, nous avons analysé la réglementation et ses impacts sur le terrain.
Fonctionnement juridique et fiscal du dispositif Jeanbrun
1. La mécanique de l'amortissement en location nue
Le cœur du dispositif permet au propriétaire bailleur de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers (imposition au régime réel) :
- Base amortissable : Fixée par la loi à 80 % de la valeur du bien (ou du coût global achat + travaux dans l'ancien éligible), les 20 % restants correspondant au foncier non amortissable.
- Exclusion des maisons : Le dispositif s'applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs.
- Durée minimale : Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
2. Fin du zonage strict et critères de loyer
L'un des apports majeurs de la loi Jeanbrun est l'absence de zonage géographique d'éligibilité : le dispositif s'applique sur tout le territoire national. En contrepartie, le bailleur s'engage à louer son bien à des niveaux de loyers et de ressources plafonnés.
Les taux d'amortissement annuel appliqués selon le secteur de loyer sont les suivants :
- Secteur Intermédiaire : 3,5 % par an dans le neuf, et 3,0 % par an dans l'ancien avec travaux.
- Secteur Social : 4,5 % par an dans le neuf, et 3,5 % par an dans l'ancien avec travaux.
- Secteur Très Social : 5,5 % par an dans le neuf, et 4,0 % par an dans l'ancien avec travaux.
(Remarque : Les amortissements annuels déductibles sont plafonnés de 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer fiscal selon la catégorie sociale retenue).
Simulation chiffrée à Orléans : application du barème officiel
Exemple d'opération :
- Acquisition d'un appartement collectif : 170 000 € net de frais.
- Montant des travaux éligibles (rénovation énergétique) : 80 000 €.
- Coût global d'opération : 250 000 €.
- Base amortissable (80 %) : 200 000 €.
Application du régime (Secteur Intermédiaire - Ancien rénové à 3 %) :
- Amortissement annuel : 200 000 € × 3 % = 6 000 € / an.
- Résultat fiscal : Ces 6 000 € s'imputent directement sur les loyers perçus. Pour un investisseur situé dans une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30 %, l'économie d'impôt annuelle sur les revenus fonciers s'élève à 1 800 € / an (hors effet prélèvements sociaux).
Note : Contrairement aux réductions d'impôt traditionnelles, ce mécanisme d'amortissement n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Une opportunité majeure pour l'ancien rénové dans le Loiret
Dans un contexte où la réglementation sur les passoires énergétiques modifie les valeurs immobilières, ce cadre fiscal crée un levier d'optimisation fort à Orléans :
- Revalorisation patrimoniale : Résorption de la décote DPE à l'achat tout en bénéficiant de l'amortissement sur le coût des travaux.
- Double levier : Combinaison de la déductibilité des intérêts d'emprunt et de l'amortissement du bâti pour neutraliser la fiscalité foncière pendant toute la période d'engagement.
Notre lecture du marché local par Maison Infinity
Le cadre Jeanbrun s'avère particulièrement pertinent à Orléans, Olivet et Fleury-les-Aubrais pour :
- Les appartements anciens avec travaux à fort potentiel (ex: découpes de plateaux, réhabilitations en centre-ville).
- Les investisseurs long terme recherchant la création de revenus complémentaires peu imposés.
- Les stratégies de constitution de patrimoine affranchies des contraintes du plafonnement des niches fiscales.
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Le dispositif Jeanbrun s'éloigne des schémas de "coup fiscal" à court terme pour imposer une véritable approche patrimoniale et comptable de l'investissement locatif.
L'éligibilité d'un projet dépend de plusieurs paramètres (respect des barèmes de loyers, qualification des travaux, calcul de la base amortissable et étude de la TMI du foyer).
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Posted on 07/09/2026 by
Julien DAUBRY
Julien Daubry – Dirigeant & Entrepreneur dans l’immobilier
Entrepreneur passionné par l’immobilier et le développement d’entreprises, je dirige aujourd’hui plusieurs structures complémentaires autour du logement, de la transaction immobilière, du financement et des services.
À la tête de Maison Infinity, j’accompagne avec Sabrina une équipe de professionnels de l’immobilier avec une conviction forte : derrière chaque vente, chaque achat ou chaque investissement, il y a avant tout un projet de vie et des enjeux patrimoniaux importants.
Mon rôle de dirigeant me permet d’apporter à nos clients une vision qui va au-delà de la simple transaction : stratégie de vente, valorisation du bien, négociation, financement, analyse du marché et sécurisation du projet.
Entrepreneur de terrain, je reste directement impliqué auprès de nos équipes et de nos clients. Je crois à un immobilier fondé sur l’exigence, la transparence, la responsabilité et la qualité du conseil.
Notre ambition avec Maison Infinity est simple : réunir des professionnels performants, des outils modernes et une véritable culture du service pour permettre à chaque client de prendre les meilleures décisions pour son projet immobilier.
