Loi de finances 2026 : ce qui change pour l’immobilier
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, modifie sensiblement le cadre de l’investissement locatif. Elle crée notamment le dispositif Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, destiné à relancer l’investissement dans la location nue.
D’autres évolutions importantes continuent également de produire leurs effets en 2026 : fin du Pinel, hausse des droits de mutation dans le Loiret, élargissement du prêt à taux zéro, réforme des meublés touristiques et renforcement progressif des exigences énergétiques.
Attention toutefois : toutes ces mesures ne proviennent pas de la loi de finances 2026. Maison Infinity fait le point sur les règles applicables et sur leurs conséquences pour un projet immobilier à Orléans, Saint-Jean-de-Braye ou ailleurs dans le Loiret.
Informations vérifiées en septembre 2026. Les règles fiscales pouvant évoluer et dépendre de votre situation personnelle, toute décision d’investissement doit être validée avec un notaire, un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Le dispositif Jeanbrun, principale nouveauté pour les investisseurs
Le dispositif concerne les logements situés dans un immeuble collectif :
- achetés neufs ;
- ou acquis dans l’ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit notamment :
- acheter le logement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
- le louer nu, à titre de résidence principale ;
- respecter un engagement de location de neuf ans ;
- appliquer un loyer intermédiaire, social ou très social respectant les plafonds prévus ;
- ne pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Selon le niveau de loyer retenu, le propriétaire peut pratiquer un amortissement permettant de déduire jusqu’à 12 000 € par an. Les charges liées au logement, comme les intérêts d’emprunt, certains travaux ou la taxe foncière, restent également déductibles selon les règles des revenus fonciers. Le déficit imputable sur les autres revenus peut atteindre 10 700 € par an, sous réserve du respect des conditions fiscales.
Les modalités sont détaillées dans la présentation officielle du dispositif Relance logement par le ministère de l’Économie.
Attention aux annonces postérieures à la loi de finances : le Gouvernement a annoncé un possible abaissement du seuil de travaux dans l’ancien de 30 % à 20 %. Cette évolution figure dans un projet ultérieur et doit être distinguée de la règle initialement entrée en vigueur. Il est donc indispensable de vérifier le texte applicable à la date de l’acquisition.
La fin du Pinel change la logique de l’investissement locatif
Cette disparition avait laissé un vide pour les particuliers souhaitant investir dans le neuf. Le dispositif Jeanbrun introduit une approche différente :
- le Pinel reposait principalement sur une réduction directe de l’impôt ;
- Relance logement repose sur un amortissement fiscal et sur la déduction des charges ;
- l’avantage réel dépend davantage du montant des revenus fonciers, du financement, du loyer pratiqué et de la durée de détention.
Le nouveau dispositif ne rend donc pas automatiquement chaque investissement rentable. Il faut analyser le prix d’achat, le loyer plafonné, les charges, le coût du crédit, la fiscalité, la gestion et la revente future.
La fin du dispositif est confirmée par la fiche officielle consacrée au Pinel.
Les droits de mutation restent plus élevés dans le Loiret
Cette hausse représente environ :
- 500 € supplémentaires pour une acquisition de 100 000 € ;
- 1 000 € supplémentaires pour un bien de 200 000 € ;
- 1 500 € supplémentaires pour un bien de 300 000 €.
Les droits de mutation ne constituent qu’une partie de ce que l’on appelle couramment les « frais de notaire ». Ce surcoût doit néanmoins être intégré dans le budget global d’acquisition, particulièrement pour un investissement locatif.
Le Département a prévu une exception pour les primo-accédants achetant leur résidence principale, sous réserve de remplir les conditions applicables. Les investisseurs locatifs ne bénéficient normalement pas de cette exemption.
Cette mesure locale est détaillée dans le communiqué officiel du Département du Loiret.
Le PTZ est maintenu, mais il ne finance pas un investissement locatif
Le prêt à taux zéro a été élargi par la loi de finances 2025. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, il peut notamment financer l’acquisition d’un logement neuf, individuel ou collectif, sur l’ensemble du territoire français.
Dans l’ancien, il reste accessible sous certaines conditions dans les communes classées B2 ou C, avec une part minimale de travaux et un objectif d’amélioration énergétique.
Le PTZ est cependant destiné à financer la résidence principale de l’emprunteur, sous conditions de ressources. Il ne doit donc pas être présenté comme un avantage destiné à l’investissement locatif classique.
Pour un investisseur, cette mesure peut néanmoins influencer le marché en facilitant certains projets de primo-accession et en modifiant la demande locale. Les conditions complètes sont disponibles sur la page officielle consacrée au PTZ.
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La rénovation énergétique devient une composante financière du projet
- MaPrimeRénov’ ;
- Ma Prime Logement Décent ;
- MaPrimeAdapt’ ;
- Loc’Avantages.
Pour MaPrimeRénov’, un passage préalable par France Rénov’ est désormais nécessaire avant le dépôt de certaines demandes. Le montant et l’éligibilité dépendent du logement, des revenus du ménage, de la nature des travaux et du parcours de rénovation retenu.
Les restrictions visant les logements énergivores ne proviennent pas uniquement des lois de finances. Elles reposent principalement sur la loi Climat et Résilience et sur les règles de décence énergétique :
- les logements classés G sont concernés depuis 2025 ;
- les logements classés F le seront à partir de 2028 ;
- les logements classés E à partir de 2034, selon le calendrier actuellement prévu.
Pour un investisseur, le DPE doit être étudié avant même de négocier le prix. Un logement énergivore peut offrir une opportunité d’achat décoté, mais également entraîner des travaux importants, une période sans loyer, des difficultés de financement ou une impossibilité future de louer.
Les mesures fiscales et les aides ouvertes en 2026 sont présentées dans le récapitulatif officiel de la loi de finances pour les particuliers.
Les locations touristiques sont davantage encadrées
Pour les revenus perçus en 2026, le régime micro-BIC prévoit notamment :
- pour un meublé de tourisme non classé, un plafond de 15 000 € avec un abattement de 30 % ;
- pour un meublé classé, un plafond de 83 600 € avec un abattement de 50 %.
L’enregistrement des meublés touristiques doit par ailleurs être généralisé au plus tard le 20 mai 2026. Les communes disposent également de pouvoirs renforcés pour réguler ces locations.
L’obligation de DPE ne concerne pas indistinctement tous les meublés touristiques. Elle vise notamment certains logements nouvellement proposés à la location et soumis à une autorisation de changement d’usage.
Avant d’acheter, il faut donc comparer objectivement les différents scénarios : location nue, location meublée de longue durée ou location touristique, en tenant compte de la fiscalité, de la réglementation locale, de la vacance et du coût de gestion. Les règles sont précisées sur la page officielle relative aux meublés de tourisme.
Intégrer la gestion dès l’étude de l’investissement
La rentabilité d’un investissement ne dépend pas uniquement du prix d’achat ou de l’économie d’impôt. La qualité de la gestion locative influence directement le rendement réel et la sécurité du projet.
Avant l’acquisition
L’analyse doit porter sur le loyer réellement envisageable, la demande locative, le profil des futurs occupants, les charges de copropriété, la taxe foncière, le DPE, les travaux et le risque de vacance.
Cette étude permet de construire un prévisionnel plus réaliste et d’éviter de retenir uniquement le loyer affiché dans des annonces comparables.
Lors de la mise en location
Il faut ensuite préparer les diagnostics, déterminer le loyer applicable, rédiger le bail, organiser l’état des lieux et qualifier la solvabilité des candidats. Le choix des garanties doit également être effectué avant l’entrée du locataire.
Pendant la détention
La gestion comprend l’encaissement et le suivi des loyers, la régularisation des charges, les révisions autorisées, le traitement des demandes du locataire, les réparations et la prévention des impayés.
Elle permet également de conserver les documents nécessaires à la déclaration fiscale et de suivre l’évolution des obligations énergétiques.
Au moment de l’arbitrage
L’investisseur doit régulièrement comparer plusieurs options : conserver le logement, réaliser de nouveaux travaux, modifier sa stratégie locative ou revendre. La gestion devient ainsi une composante du pilotage patrimonial, et pas seulement une tâche administrative intervenant après l’achat.
Maison Infinity peut intégrer cette dimension dans votre parcours investisseur et vous présenter les solutions de gestion locative adaptées à votre projet.
Quelles conséquences à Orléans et dans le Loiret ?
- leur emplacement exact ;
- la demande locative du quartier ;
- le montant des charges ;
- la taxe foncière ;
- la performance énergétique ;
- les travaux nécessaires ;
- le loyer juridiquement et commercialement envisageable ;
- le coût du financement et de la gestion.
Le dispositif Jeanbrun peut créer des opportunités dans le neuf ou dans l’ancien rénové, mais l’avantage fiscal ne doit jamais compenser un mauvais emplacement, un prix excessif ou une demande locative insuffisante.
Une méthode d’investissement adaptée à 2026
- Définir votre objectif : revenus complémentaires, préparation de la retraite, constitution d’un patrimoine ou transmission.
- Analyser le marché locatif local et le loyer réellement atteignable.
- Évaluer le bien, son DPE, les travaux et les charges futures.
- Simuler le financement et la fiscalité, avec l’appui des professionnels compétents.
- Choisir le mode de location et de gestion avant la signature.
- Mesurer la rentabilité nette, la trésorerie mensuelle et les risques sur toute la durée de détention
Sources et mise à jour
Sources principales : Legifrance, Service-Public.fr, impots.gouv.fr et textes réglementaires applicables en 2026.
Informations vérifiées en septembre 2026. La fiscalité immobilière dépend de la situation de chaque contribuable et peut évoluer. Cet article présente une information générale et ne remplace pas l’analyse d’un notaire, d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal.
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Posted on 02/09/2026 by
Julien DAUBRY
Julien Daubry – Dirigeant & Entrepreneur dans l’immobilier
Entrepreneur passionné par l’immobilier et le développement d’entreprises, je dirige aujourd’hui plusieurs structures complémentaires autour du logement, de la transaction immobilière, du financement et des services.
À la tête de Maison Infinity, j’accompagne avec Sabrina une équipe de professionnels de l’immobilier avec une conviction forte : derrière chaque vente, chaque achat ou chaque investissement, il y a avant tout un projet de vie et des enjeux patrimoniaux importants.
Mon rôle de dirigeant me permet d’apporter à nos clients une vision qui va au-delà de la simple transaction : stratégie de vente, valorisation du bien, négociation, financement, analyse du marché et sécurisation du projet.
Entrepreneur de terrain, je reste directement impliqué auprès de nos équipes et de nos clients. Je crois à un immobilier fondé sur l’exigence, la transparence, la responsabilité et la qualité du conseil.
Notre ambition avec Maison Infinity est simple : réunir des professionnels performants, des outils modernes et une véritable culture du service pour permettre à chaque client de prendre les meilleures décisions pour son projet immobilier.
